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編者按：在各方政策對“高房價”圍追堵截中，今年8-9月份樓市出現(xiàn)“小陽春”，近段時間以來，“地王”逆市而出，似乎昭示著調(diào)控之路益發(fā)漫長修遠。但近日人民大學(xué)發(fā)布的一份研究報告預(yù)計，明年房價將下降近20%，對房價下跌又極為樂觀。更主要的是，通脹大背景下，政策效果將如何顯現(xiàn)，公眾對于房價保值增值的預(yù)期又將如何？房地產(chǎn)開發(fā)商是否“差錢”，明年房價走勢如何？今天本報將推出房地產(chǎn)深度調(diào)查，試圖尋求答案。
“地王”再躁動 誰是樓市泡沫幕后推手
2009年和今年年初，“地王”頻出，不斷“創(chuàng)造”拿地總價和樓面價格的最高紀錄。4月17日新“國十條”的出臺，標志著新一輪樓市調(diào)控的開始，終止了以央企為代表的、一幕幕“財大氣粗”的拿地鬧劇的上演。8-9月份樓市出現(xiàn)“小陽春”，也在“9·29”樓市二次調(diào)控中戛然而止――“銀十”神話并未上演。然而，樓市暫時的冷清并不代表房價就會下跌，而更為“尷尬”的是，11月下旬開發(fā)商們已經(jīng)按捺不住拿地?zé)崆?。就?1月25日，證監(jiān)會副主席莊心一對外接受采訪時表示，房企重組已暫停，但當外界紛紛猜測開發(fā)商資金鏈緊繃程度時，開發(fā)商卻出手拿地――一日三地同時誕生新“地王”！
11月26日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長仇保興，在公開場合提及房價過高過快增長將會引起四大問題：房價過快增長易引發(fā)資產(chǎn)泡沫，若泡沫破裂易導(dǎo)致居民出現(xiàn)“負資產(chǎn)”，影響社會穩(wěn)定；另一方面會引致投資投機性需求旺盛，對實體經(jīng)濟資金需求產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”；而房價過高，超出居民平均收入水平易引起社會公平和穩(wěn)定，另一方面則會導(dǎo)致房價過高的城市或地區(qū)被“邊緣化”。
《證券日報》記者采訪人大經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春，他認為供需失衡不過是目前房價過高過快增長的直接原因，而表象的背后，是更為深層次的制度問題。房地產(chǎn)市場如同一個患有“綜合癥”的病人，表面癥狀之下，糾結(jié)著多種問題，短期調(diào)控政策只能是“治標不治本”，政策的可持續(xù)性和執(zhí)行的有效性，以及最終改革現(xiàn)有的制約房地產(chǎn)市場發(fā)展的制度因素，方有“妙手回春”的可能。
高房價與“剛需”無關(guān)
中國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程，必然會使越來越多的“進城”居民渴望擁有一套屬于自己的住房。而在現(xiàn)行土地供給有限且被壟斷的情況下，住宅市場處于供需失衡狀態(tài)。而房地產(chǎn)開發(fā)商打著“剛需”的口號，一邊謹慎地繼續(xù)拿地，一邊以此作為應(yīng)對政府宏觀調(diào)控這只“看得見的手”的借口。高通脹背景下，住宅能夠保值增值，幾乎成為房地產(chǎn)市場普遍信奉的“金科玉律”，公眾普遍預(yù)期已經(jīng)形成，出現(xiàn)房價下跌時停手觀望，卻在房價上漲時追漲購買的“怪”現(xiàn)象。而現(xiàn)行政策調(diào)控能否引導(dǎo)公眾回到理性預(yù)期狀態(tài)，難度似乎極大。
12月1日，《證券日報》記者采訪了曾拋出房價下跌20%論的專家之一，中國人民大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春。針對所謂的“剛需”，劉元春認為這本身就是一個錯誤的概念。任何一種需求，都是需要投資者在自身收入的約束下，對價格進行權(quán)衡而后，做出自身效用最大化的滿足后的選擇。劉元春認為，所謂的“剛需”，其真正的含義是消費者的自住型需求。在他看來，商品房的特殊性在于，它可以作為一個耐用的投資品存在。而不存在所謂“必須”購買一說，“剛需是一個錯誤的概念，哪里有剛性需求呢？”劉元春認為，所謂“剛需”支持房價理論的提出，“對解決問題是沒有好處的?！?BR> 那么，如果所謂“剛需”就是自住型需求，那么所謂“剛需”支撐房價說，翻譯過來就是居民為了能夠擁有一套住房，而使得房價居高不下，自己抬高自己購買商品的價格的說法，豈不怪哉？
誰是樓市泡沫幕后推手
真正推高房價的，在劉元春看來，是房地產(chǎn)市場的供需失衡的現(xiàn)狀；而深層次的原因還在于制度問題：其中，“供求不平衡的問題還比較嚴重”，供求失衡引致房價上漲。當這一預(yù)期形成后，交替作用下房價投資投機行為出現(xiàn)。劉元春還拋出一個疑問，在完全的市場經(jīng)濟環(huán)境下，供需失衡引起套利行為出現(xiàn)本是一種正?，F(xiàn)象，某種程度上有助于改變市場供需失衡的狀態(tài)。但是，目前投資投機行為已經(jīng)有引致房地產(chǎn)市場“泡沫化”的風(fēng)險，原因又何在？
在他看來，一是由于我國土地市場上存在著商品房土地供給與工業(yè)用地、商業(yè)用地存在政策上的不一致。而現(xiàn)如今流動性過剩和通脹背景下，資金涌入房市以求獲得高額回報不足為奇。
業(yè)內(nèi)普遍認為，存在房地產(chǎn)市場的利潤率至少在40%左右。而萬科的王石曾認為，過高的利潤空間往往意味著風(fēng)險。話雖如此，資本的逐利性從未能阻止他們?nèi)ッ半U，包括萬科在內(nèi)。
即使在市場普遍認為政府此輪調(diào)控是“超預(yù)期”的，而樓市“新政”也力求對開發(fā)商資金流進行圍追堵截，但是總會有投資方愿意將資金注入，為房企“輸血”：股市再融資受阻、銀行信貸緊縮、預(yù)售款被監(jiān)管？不怕，還有房地產(chǎn)信托和外資幫忙。公開資料顯示，僅6-10月份期間就有至少37家上市房企或以股權(quán)質(zhì)押、轉(zhuǎn)讓，或以債權(quán)收購方式“繞道”信托融資，其中就包括浙江廣廈，在11月末委托華奧國際信托發(fā)行一只規(guī)模高達17.46億的集合信托產(chǎn)品。而有業(yè)內(nèi)人士稱浙江廣廈一直處于資金鏈緊張狀態(tài)，其經(jīng)營情形不能稱之為良好，信托資金似乎有“饑不擇食”之嫌。更遑論外資也在房地產(chǎn)市場游走，想趁機分一杯羹。
“地王”再度涌現(xiàn)之專家看法
在人大經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春看來，“地王”再度回歸，是一種正常的現(xiàn)象。他認為這一方面說明房地產(chǎn)開發(fā)商的資金還談不上緊張，而流動性過剩的大環(huán)境下，資金涌入土地市場不過是資本逐利的正常表現(xiàn)而已。至于所謂“逆勢躁動”一說，劉元春認為此次樓市調(diào)控，仍舊未觸及到更深層次的制度問題，地方政府作為土地市場的利益相關(guān)方，出現(xiàn)調(diào)控政策執(zhí)行不力、陽奉陰違的情況亦屬平常。
華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)，在接受《證券日報》記者采訪時則指出，地王的再度出現(xiàn)有兩個信號意義：其一是從開發(fā)商的角度看，地王本身即代表著他們對未來市場的判斷，這是一種市場行為，預(yù)示著資金流狀況較好的開發(fā)商對后市仍積極看好，布局未來；其二是從政府調(diào)控的角度看，歷次調(diào)控之所以難以有效抑制房價，根本原因即在于地價難以下跌，地方政府對土地財政的依賴仍難以弱化。這在部分程度上也反映出，當前地方政府“以土地經(jīng)營城市”的理念未能改變之前，房地產(chǎn)調(diào)控也只能是階段性的，調(diào)控的壓力也將持續(xù)存在。
各地“地王”逆勢躁動，表明部分房企的確“不差錢”；同時，似乎也昭示著調(diào)控之路愈發(fā)漫長修遠。
樓市調(diào)控徘徊在“疏”“堵”之間
《史記·夏本紀》篇記載，帝堯之時，洪水滔天，百姓不勝其苦，群臣推舉鯀對洪水進行治理。據(jù)傳，鯀以土“堙”（堵塞）洪水，九年而“功用不成”，反致九州動亂。而其子禹受命治水后，順應(yīng)規(guī)律，以一個“疏”字訣，歷經(jīng)十三年的時間治水成功，開山拓地之余也對各地情形進行了解，能夠因地制宜而終平定天下。
“疏”與“堵”，因手段不同而致結(jié)果相悖的程度，一至如斯。而在記者看來，“限購令”以及阻止過剩的流動性進入到房地產(chǎn)市場可以說起到的是“堵”的效果――
住建部副部長仇保興言簡意賅的概括了“調(diào)控難”的6大原因：一是城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的對住宅的旺盛需求；二是民間資本投資領(lǐng)域過窄；三是全球化的熱錢涌動與人民幣升值預(yù)期相結(jié)合；四是房產(chǎn)持有環(huán)節(jié)稅收的制度缺失；五是地方政府對土地財政的依賴；六是中國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡。
上述問題糾結(jié)在一起，“限購令”并不能長期阻擋中國人民購房的熱情，更何況各地“限購令”已快到期？而流動性過剩只能引導(dǎo)而不能有效阻止其流向何處。諸多專家提出要為過剩的流動性尋找一個“池子”，只是尚無結(jié)論。似乎可以這樣認為，對流動性過剩采用“疏導(dǎo)”的辦法，可謂長遠之計，只是實施要相對困難，短期內(nèi)尚無良策。
而劉元春在接受記者采訪時指出，調(diào)控政策應(yīng)以打擊投資投機性需求為主體，恢復(fù)房地產(chǎn)的制度型功能為目標。但是，如果政府不能夠使得房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的話，“短期的行政政策很可能最終以失敗而告終?！彼M一步地表示，短期內(nèi)，依靠調(diào)控手段將房價“平移”下來，政府需進一步的進行供給放量，為未來進一步的制度調(diào)整留下空間，應(yīng)該說，“在一種策略上來講，是必要的。”問題的關(guān)鍵在于，政府能否大規(guī)模的供地以及政府能否進行深入的制度改革。
“而顯然的”，他指出，“制度問題并非一朝一夕，而且必須在供需相對平衡的情況下實施才會有效?！?
多部委聯(lián)手出擊調(diào)控樓市 地產(chǎn)商為何應(yīng)對有術(shù)
“4?17”新“國十條”出臺之際，房地產(chǎn)市場并未有如今的反應(yīng)。顯然的，市場與公眾都低估了政府對此輪房價快速上漲的決心。
住建部副部長仇保興，在中國城市科研會住房政策和市場調(diào)控專業(yè)委員會成立大會曾表示，我國房地產(chǎn)調(diào)控已嘗試“十八般武藝”：1998年是刺激住房消費，2002年控制住房供給，2005年是遏制需求，到了2008年是刺激需求，2010年是增加供給。
只是，雖然“十八般武藝”全部用上，似乎目前樓市調(diào)控效果仍舊差強人意。房市量升價不跌，而各地地王已開始按捺不住拿地?zé)崆椋霸陝印辈恢埂?/P>
自住型需求亦“受傷”
對住宅需求方的調(diào)控最具有“計劃經(jīng)濟”色彩的莫過于“限購令”了：房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù)。而上海、深圳和北京率先頒發(fā)限購具體細則。不過，這一規(guī)則有效性似乎不大，11月下旬，全國樓市再現(xiàn)止跌回升，業(yè)內(nèi)人士認為與“限購令”到期不無相關(guān)。
而對需求方造成更為長期影響的，是首付提高至30%、差別化信貸以及利率的上調(diào)。長江證券研究報告指出，現(xiàn)行信貸政策不僅對投資投機性予以打擊，自住型需求也有影響。其中，首付上調(diào)對自住型需求的影響更大，而利率上調(diào)則對二套房影響較大――“自住型需求對首付的敏感程度要超過對利率的敏感程度，而二套房對于利率優(yōu)惠則更為敏感”。
長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶在報告中還具體列出利率從7折提高至8.5折時，“10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別上升了4.22%、6.12%、7.87%”。而當貸款利率由8.5 折變?yōu)?.1 倍之后，“ 10 年期、15 年期、20 年期月度還款額分別再度上升了6.98%、10.04%、12.81%?！?BR> 從其報告中觀點中可以看出，蘇雪晶似乎更為看好從緊貨幣政策給樓市帶來的影響。
開發(fā)商拿地有術(shù)融資有道
此輪樓市調(diào)控中，最為彰顯政府調(diào)控決心的莫過于對開發(fā)商融資渠道的一系列緊縮政策：股市融資、重組基本暫停；銀行信貸收緊；房地產(chǎn)信托開始被監(jiān)管部門“整肅”；而外資涌入也處于監(jiān)管之中……
不過，政策總是存在一定的時滯性，而總有人樂于對房地產(chǎn)開發(fā)商資金“輸血”：地產(chǎn)新政以來，股市融資之路被堵塞――無論是重組還是定向增發(fā)都無從談及。而雖然“國十條”出臺后，房地產(chǎn)信貸投放量有所降低，但是7月份開始，房地產(chǎn)開發(fā)貸款又再次反彈。WIND數(shù)據(jù)顯示，1-10月份房地產(chǎn)開發(fā)資金來自于國內(nèi)貸款總值為1.04萬億，占比2009年全年的92.47%。大型房企（如招商地產(chǎn)）更動輒得到銀團提供的數(shù)十億貸款，9月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額2.3萬億元，同比增長21.5%。
而對于中小型房企來說，雖然銀行信貸緊縮對其確有影響，但還有房地產(chǎn)信托資金上陣助力。銀信合作叫停之后，又有集合信托資金和國外熱錢涌入。截至11月26日，全國完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)有108家，環(huán)比增長157.14%，1-10月，房地產(chǎn)開發(fā)資金中對外資的使用額度同比上升48.04%。2010年1-10月份高達1500億元的房地產(chǎn)集合信托發(fā)行規(guī)模，已經(jīng)超過2009年全部信托產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模，是投向于房地產(chǎn)領(lǐng)域集合信托發(fā)行規(guī)?？傊档?倍還多！當監(jiān)管機構(gòu)對發(fā)行規(guī)模最高的5家信托公司“叫?！焙?，這一年已經(jīng)幾乎結(jié)束了！
而幾乎每年的1季度都是銀行信貸發(fā)放旺季，也難怪多位專家和分析稱開發(fā)商資金流其實并不如市場傳言那般緊張，甚至還處于較好的狀態(tài)。
為開發(fā)商資金流并未惡化提供證明的，是11月25日以來的“地王”在各地再次涌現(xiàn)。不過，此次開發(fā)商拿地價格的溢價率基本在50%-100%之間，而非年初動輒高達數(shù)倍的溢價率。有專家指出，這凸顯開發(fā)商日益謹慎理性。
不過，對于房地產(chǎn)開發(fā)商的資金流，華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析師楊現(xiàn)領(lǐng)有不同看法。他認為，宏觀層面旨在管理通脹預(yù)期和資產(chǎn)泡沫，收縮流動性的“總量對沖”和“增量控制”也都會開發(fā)貸款和個人按揭貸款產(chǎn)生一定的沖擊，這是目前房地產(chǎn)市場流動性緊縮的主要原因。就明年的情況來看，貨幣緊縮的步伐會持續(xù)，新增信貸的額度也將控制在7萬億左右，比10年稍低，這意味著開發(fā)商面臨的整體信貸環(huán)境仍難樂觀。另外，將于近期逐步開展的對土地抵押貸款的清理，也將對一部分“土地重復(fù)抵押”的企業(yè)產(chǎn)生負面影響?？紤]到目前的調(diào)控政策短期內(nèi)仍短期退出，開發(fā)商資金流的整體緊張情況將會持續(xù)。
增加供給緩沖房價反彈力
正如住建部副部長仇保興所提及，此輪政策對樓市的調(diào)控側(cè)重于加強供給。針對市場供給，政策中強調(diào)保障房的推出以及對閑置土地進行清理，增加對中小套型住宅的供地數(shù)量。公開資料顯示，2010年住房用地計劃擬供應(yīng)量大約為18萬公頃，同比增長135%，三類住房用地總占比不得低于77%。
人大經(jīng)濟學(xué)院副院長劉元春接受《證券日報》記者采訪時曾指出，如果政府推出保障房的政策擠占了商品房的用地，那么政策將對房價或許會起到反作用。因而，地方政府的執(zhí)行力就至關(guān)重要。
而長江證券研究報告中則明確指出，此番政策調(diào)控土地供給超出市場的預(yù)期，“保障性住房用地的大幅度增加并沒有如市場預(yù)期那樣幾站了商品房的用地，今年商品房用地的出讓將會較之09年發(fā)生較大幅度的增長，……這樣的大規(guī)模土地出讓計劃勢必會對未來的供給產(chǎn)生較大的影響，未來市場供不應(yīng)求的局面將得到緩解。” 房價大幅下調(diào)可能只是“鏡花水月” 事實上，除去中國人民大學(xué)經(jīng)濟研究所等機構(gòu)發(fā)布《中國宏觀經(jīng)濟分析與預(yù)測報告》中曾對房價作出將下降20%的樂觀預(yù)期外，大多數(shù)業(yè)內(nèi)專家對未來房價下降的幅度的預(yù)期，還稱不上樂觀。
《證券日報》記者采訪長江證券首席地產(chǎn)分析師蘇雪晶時了解到，他認為通脹大背景下，如果公眾對于房價保值增值的預(yù)期不改變的話，政策即使發(fā)生效果也不過是暫時的。一旦政策放寬，房價存在上行壓力。而至于反彈的幅度，還取決于市場的供需對比情況。在他看來，短期內(nèi)，政策將是有效的，但效果有限。另外，房地產(chǎn)開發(fā)商在年底資金仍舊良好。但他對于明年貨幣投放量的看法，“不是特別悲觀”。
至于房價，在他看來房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇慢慢推盤的方式，而不是一下子放量去沖擊房地產(chǎn)市場。價格下降可期，但是期望值不必太高。
華創(chuàng)證券地產(chǎn)分析楊現(xiàn)領(lǐng)在接受記者采訪時指出，房地產(chǎn)開發(fā)商資金流將持續(xù)緊張，但不必對房價下調(diào)抱太多期望。而之前他在接受《證券日報》記者采訪時曾指出，一輪又一輪對樓市的調(diào)控下，政策效果是邊際遞減的。而開發(fā)商則逐漸能夠理性應(yīng)對。
至于房價，楊現(xiàn)領(lǐng)認為短期內(nèi)房價調(diào)整的時間窗口將會是2010年最后兩個月到2011年上半年。原因有二：其一，明年CPI高點可能在二季度實現(xiàn)，因此貨幣政策管理流動性和通脹預(yù)期的壓力也集中在此期間。在他看來，通脹的最高點也將是貨幣政策最緊的時點，此時房價也會面臨較大下調(diào)壓力；其二，以房地產(chǎn)12-18個月的開發(fā)周期計算，明年上半年將會是供給釋放量較大的時間。
而若是這一段時間內(nèi)房價未能成功降下，則在調(diào)控政策放松以及通脹“沖高回落”的預(yù)期下，房價下行調(diào)整的可能性更低。有關(guān)專家認為，在中國商品房總是仍不足的階段，以及流動性環(huán)境及低利率未有改變的情況，不應(yīng)期望房價會有明顯幅度下調(diào)。即使考慮房地產(chǎn)調(diào)控政策的壓制因素，預(yù)計2011年的房價至多也就是平穩(wěn)上升，下調(diào)的可能性不大。
來源：證券日報