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2010年的中國房地產市場正火熱收官。最新數據顯示，上周(12月13日-12月19日)多城市成交量漲幅超20%，部分熱點城市房價也沖新高。土地市場上，全國20個主要城市上周宅地放量入市，成交量創(chuàng)周度新高，部分地塊成交價再度刷新紀錄。與此相應的是房地產板塊昨日也出現(xiàn)火熱的上漲局面，其中有10只房地產股收盤封在漲停板上，房地產股的走強在為市場提振了人氣的同時，也為該板塊的崛起聚集了信心。
20億資金追逐房地產
昨日，房地產指數表現(xiàn)相當耀眼，指數收報3754.35點，全天漲幅高達5.70%，排在滬深A股所有行業(yè)與概念板塊之首，跑贏上證指數3.91個百分點，這一漲幅是2009年9月3日以來的最高單日漲幅，換手率達2.77%，成交額達261.50萬元，較前一交易日增長113.6%，交投十分活躍。
房地產板塊突然發(fā)力上漲，有其合理性和必然性，市場分析人士表示，今年連續(xù)兩波地產調控已經對利空進行了大幅釋放，地產股下半年以來基本上是落后于市場的，同時，樓市在密集政策打壓下，并未明顯降溫，房地產上市公司仍然是賺的盆滿缽滿，四季度是全年總結期，年報行情必然會傳遞到地產板塊上，因此，一定程度上可以這樣認為，超跌的股價伴隨著的是優(yōu)異的基本面，再有市場預期較高的年報炒作風潮煽風點火，從而就催生了地產股的反彈。
隨著房地產指數的上漲，主力資金同樣快速涌入該板塊。據《證券日報》市場研究中心統(tǒng)計，昨日房地產板塊主力資金合計凈流入203777.21萬元，其中，有120只個股被主力資金追捧，占該行業(yè)交易中個股總數的81.63%，這些個股主力資金合計凈流入21.13億元。
具體來看，昨日主力資金主要集中對萬 科Ａ、保利地產、金地集團、首開股份、冠城大通、招商地產、新湖中寶、中天城投、蘇寧環(huán)球、金 融 街等10只地房產股進行了大量吸納，以上每只個股的主力資金流入量均超過5000萬元。
其中，萬科A以34657.066萬元的單日主力資金凈買入量位列榜首，漲幅10%封在漲停價。2010年8月份萬科實現(xiàn)了歷史上首次單月銷售金額過百億元，前11月的銷售金額歷史上首次達到了1000億元的規(guī)模。
保利地產昨日主力資金吸籌達11527.409萬元，位列第二，同樣是以10.02%的漲幅封住漲停。截止2010年6月末，公司已進入城市市場占有率3.62%，同比上升0.44個百分點。2010年計劃房地產直接投資總額655億元。2010年1-10月公司實現(xiàn)簽約面積560.61萬平方米，簽約金額503.20億元。
行業(yè)數據顯示，今年前三季度，房地產行業(yè)實現(xiàn)歸屬母公司凈利潤2813327.2萬元，每股收益為0.2287元、每股凈資產3.1819元、每股營業(yè)總收入1.7408元、每股經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額為-0.7189元、凈資產收益率為7.39%；以12月21日收盤價計算，房地產行業(yè)動態(tài)市盈率為23.56倍，機構預測該行業(yè)2010年市盈率將下降至17.26倍，行業(yè)估值處于較低水平。
商業(yè)地產大有可為
和商品住宅相比，商業(yè)地產被業(yè)內一致看好。由于商業(yè)地產幾乎不受房地產調控政策的影響,市場普遍認為,商業(yè)地產蘊藏較大機會，2011年商業(yè)地產進入加速發(fā)展期和繁榮期。
隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設的推進，融合辦公、商業(yè)和居住等的城市綜合體等商業(yè)物業(yè)需求急劇增加，分析人士表示，對北京、上海等大中型城市商業(yè)地產未來的發(fā)展前景看好。同時，在商品住宅受到持續(xù)調控的壓力下，部分資金可能轉投商業(yè)地產。
近年來，全國商業(yè)地產投資不斷增加，商場類商業(yè)地產投資增速較快。統(tǒng)計顯示，2010年前10月，商場類和寫字樓類商業(yè)地產投資分別達到4375億元和1446億元，同比分別增長34.4%和33.9%。商業(yè)地產投資額占整個房地產投資總額的比重近年維持在18%左右。
隨著國民經濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)居民可支配收入也在不斷增加。收入上升后，居民的消費支出也就隨之攀升。面對洶涌而來的消費浪潮，各種商場和購物中心不斷涌現(xiàn)，從而導致對于商場類商業(yè)地產的需求不斷膨脹。
與商品住宅價格不同，商業(yè)地產處于城市的核心地段，銷售價格、出租率和租金增長穩(wěn)定，從商業(yè)地產的銷售價格來看，一二線城市寫字樓以及商鋪的銷售價格維持穩(wěn)定增長。從目前商業(yè)與住宅價格對比看，目前一線城市中商業(yè)和住宅甚至價格出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，即商業(yè)銷售價格低于住宅銷售價格，與國外成熟市場正好相反，未來商業(yè)地產升值潛力較大。
太平洋證券分析認為，商業(yè)地產的相對穩(wěn)定主要原因在于：第一，在2007年和2009年等住宅市場量價飆漲的時候，商業(yè)物業(yè)價格（租金和售價）和成交量并沒有出現(xiàn)同步的大幅上漲，而是保持了健康穩(wěn)定的發(fā)展。第二，商業(yè)地產需求的相對穩(wěn)定和原有供給的相對稀缺是行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的重要因素。得益于中國經濟的快速發(fā)展和對外開放的逐步擴大，實力得到明顯提升的內資企業(yè)以及不斷加碼中國市場的跨國企業(yè)對高品質辦公場所的需求不斷上升，而市場上原有的符合要求的辦公樓顯得相對稀缺；同時，消費率的提高是中國國民經濟結構調整的方向，隨著居民收入的穩(wěn)步提升，對于商業(yè)營業(yè)用房的需求有望持續(xù)增加。
商業(yè)地產行業(yè)中業(yè)內普遍看好的公司主要有，以城市中心地段綜合體開發(fā)銷售為主的商業(yè)地產龍頭世茂股份、以高檔寫字樓和商場出租為主的中國國貿，以及致力于京津地區(qū)商業(yè)地產發(fā)展的金融街。
商品住宅龍頭公司顯實力
面對著商業(yè)地產的無限商機，商品住宅的情況卻不容樂觀。分析人士表示,預期績優(yōu)地產股存在40%以上的上升空間。不過，2011年市場出現(xiàn)分化的概率較大，行業(yè)整體運行趨勢并不會發(fā)生明顯改變，但三類上市公司是值得關注的。
一是，行業(yè)龍頭公司。在商品住宅行業(yè)持續(xù)受到政策調控的背景下，廣大中小開發(fā)商面臨著“銀根”、“地根”收緊的嚴峻考驗，尤其是“銀根”的持續(xù)緊縮將使部分公司面臨著生存壓力，而行業(yè)整合勢在必行。對此，業(yè)內人士認為，以萬科A、保利地產等為代表的優(yōu)質龍頭股，其融資渠道暢通、經營管理水平較高、業(yè)績能夠持續(xù)穩(wěn)定增長，此外，它們具有的強大資金實力、品牌價值將在行業(yè)整合中獲益。
其次是快速成長的二線龍頭公司。主要原因在于，二線龍頭公司成功跨區(qū)域布局，跨區(qū)域的發(fā)展將使公司可以避免單一區(qū)域的市場風險，享受二、三線城市化不斷推進的好處；管理層股權激勵到位，有助于公司充分挖掘管理潛力，有效釋放業(yè)績；土地儲備增長迅速，未來業(yè)績高增長確定性高。榮盛發(fā)展和首開股份就是這類公司的典型代表。
另外，多元化發(fā)展的房地產公司。這一類地產公司，除了原有地產主業(yè)發(fā)展良好之外，還通過投資參與了其他具有穩(wěn)定或較高回報的業(yè)務，如金融業(yè)、礦業(yè)等。非地產業(yè)務持續(xù)穩(wěn)定的回報或能彌補地產主業(yè)周期性較強導致業(yè)績波動較大的缺陷，以平滑公司業(yè)績，穩(wěn)健增長。如福星股份地產與新能源兩翼齊飛，公司2010年12月公告將從傳統(tǒng)的鋼簾線業(yè)務延伸拓展進入多晶硅切割絲領域。再如萬通地產、中弘地產，正逐步進軍工業(yè)或者旅游地產。諸如工業(yè)地產、旅游地產、養(yǎng)老地產、制造類地產是房地產行業(yè)發(fā)展的朝陽產業(yè)，未來有廣闊的發(fā)展空間。
五力推動 房地產否極泰來
分析師表示，有五方面力量將推動房地產行業(yè)的持續(xù)上漲，房地產行業(yè)將走出否極泰來的逆轉行情。
第一，房屋居住的基本屬性決定了房價漲幅同收入增速保持高度正相關關系，房改后至2009年的11年，中國城鎮(zhèn)居民家庭的人均收入增加了2.93倍，而房價上漲了2.4倍，全國房價整體處于合理區(qū)間，東部沿海城市的房價漲幅快于收入增長，政府更擔心的是一線城市房價發(fā)展趨勢向二三線城市蔓延以形成全國性的房地產泡沫，中長期在經濟維持穩(wěn)定快速發(fā)展的背景下，收入的增長使房價不具備單獨的下跌的基礎，未來全國房價每年保持9%左右的漲幅應屬于可接受的合理范圍。
第二，全國8個重點城市的成交面積及成交金額在全國房地產市場所占比重逐漸減小，成交面積占全國成交面積的比例從2004年的27.2%下降至2010年的15.2%，成交金額占比從2004年的46.3%下降至32.1%，二三線城市成為未來增長的重點，積累的剛性需求數量龐大。北京、上海已高度城市化但新房成交還處于主導地位，全國的城市建設還遠遠沒有結束。
第三，回顧歷史，政策調控實際上一直處于常態(tài)，只有金融危機2008年例外，未來的常態(tài)調控應將延續(xù)，政策調控效果已逐漸顯現(xiàn)，2011上半年政策進入平穩(wěn)期的概率較大，這對房地產板塊起到積極的推動作用，如果房產稅試運行出臺，將會在政策層面出現(xiàn)預期全部釋放結果，對地產板塊的表現(xiàn)反而會起到正面的影響。
第四，從宏觀面來看，貨幣政策由適度寬松轉向穩(wěn)健，2011年CPI漲幅預計為4%，物價上漲將引起資產價格上漲；但加息幅度大于CPI上升幅度的可能性不大，負利率背景下，房地產的股的抗通脹屬性就會顯現(xiàn)，為對未來房地產股的好提供了條件。
第五，以地產板塊現(xiàn)在價格看2011年的機構平均PE估值在13.12倍左右。換言之，如果地產板塊維持現(xiàn)在價格至2011年1月，13.12倍的PE估值將成為2000年以來的最低。當前有不少上市地產公司最新動態(tài)市盈率10倍以下，有著非常明顯的估值優(yōu)勢，明年地產板塊存在50%-100%的上漲空間。
總是，這5方面對地產板塊形成最佳的共振點將主要集中在明年上半年，預計房地產板塊有望在明年上半年走出階段性趨勢行情，下半年逐漸回落。
來源：證券日報