近期各地樓市成交慘淡，房地產(chǎn)“泡沫破滅論”四起。在基金經(jīng)理們的眼里，雖然有政策托底的可能，但基于此前經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、貨幣政策寬松帶來的房地產(chǎn)“黃金十年”已走到盡頭，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)增速下滑的背景下，房地產(chǎn)正步入一個衰退的小周期中。只有出現(xiàn)明顯的降價潮后，地產(chǎn)股或許才能看到買點(diǎn)。
下降通道成型
多位基金經(jīng)理指出，如果貨幣政策沒有變化，中央政府也不出臺大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，房地產(chǎn)短期將會進(jìn)入一個下降通道，成交量、價格和開發(fā)投資都將逐步下行。
萬家雙引擎基金經(jīng)理華光磊表示，目前的房地產(chǎn)市場處于下滑衰退的小周期中，這一過程又分為兩個階段，一是成交縮量但未降價，二是大范圍降價并帶來成交放量?！皬奈覀兊恼{(diào)研來看，目前依然處于第一個階段。全國40個大中城市的成交量絕對值已經(jīng)回落到了上一輪周期（2012年初）市場剛起來時候的水平；而大范圍的降價潮尚未出現(xiàn)，開發(fā)商由于去年的日子比較好過，手中還有些余錢，處于互相觀望的階段，目前只是做了一些隱性的促銷手段?！比A光磊說，“我們判斷隨著成交量的進(jìn)一步惡化、開發(fā)商庫存和資金的壓力進(jìn)一步加大，大范圍降價潮遲早會出現(xiàn)。”
有基金經(jīng)理則認(rèn)為，由于中國經(jīng)濟(jì)的地區(qū)差距非常明顯，因此雖然房地產(chǎn)行業(yè)整體可能進(jìn)入一個下降通道，但不同的城市可能會呈現(xiàn)明顯的差異化。他指出，特大型城市的供應(yīng)有限、需求旺盛，價格剛性仍然存在，縮量盤整的概率較高，但許多中小城市近年來供應(yīng)量擴(kuò)張?zhí)?，需求短期不可能爆發(fā)，即便出臺政策托底，也很難改變供遠(yuǎn)大于求的局面。降價潮或?qū)⒃谶@些城市體現(xiàn)的更為明顯。
基本面未好轉(zhuǎn)
在房地產(chǎn)行業(yè)一片風(fēng)聲鶴唳之時，險(xiǎn)資卻頻頻舉牌地產(chǎn)股，這是否意味著地產(chǎn)股已經(jīng)出現(xiàn)買點(diǎn)？基金經(jīng)理們認(rèn)為，雖然地產(chǎn)股估值較低，但在市場情緒較差及行業(yè)前景不明朗的背景下，短期地產(chǎn)股難以見到有效反彈。
華光磊指出，影響房地產(chǎn)市場的關(guān)鍵因素在于按揭貸款的額度和利率，而造成今年以來按揭偏緊的原因，一是宏觀整體流動性偏緊，二是商業(yè)銀行在無風(fēng)險(xiǎn)利率上行的情況下做按揭業(yè)務(wù)的意愿不高。政策方面，難以期待中央政府出臺直接影響按揭貸款的政策，如降準(zhǔn)等，僅能預(yù)期地方政府出臺一些局部的刺激政策，但地方政府的這些政策只能起到一個托底作用，并不能帶來基本面的實(shí)質(zhì)反轉(zhuǎn)。
而某基金公司投資副總監(jiān)強(qiáng)調(diào)，地產(chǎn)股目前的低估值是建立在當(dāng)前業(yè)績水平上的，但從萬科等地產(chǎn)股的情況來看，業(yè)績有可能迎來一個拐點(diǎn)，現(xiàn)在的低估值有可能伴隨著業(yè)績的下滑變成高估值，投資者不能單純看靜態(tài)PE來決定地產(chǎn)股的投資。他同時指出，地產(chǎn)股受政策影響較大，不排除在政策主動寬松背景下出現(xiàn)一波小反彈。
什么時候才是地產(chǎn)股的買點(diǎn)？華光磊認(rèn)為，地產(chǎn)股的買點(diǎn)在于大規(guī)模降價潮出現(xiàn)的那個時點(diǎn)，因?yàn)榻祪r本身會帶來成交放量，而行情的后續(xù)高度取決于成交能夠放量到什么水平，這一點(diǎn)需要屆時結(jié)合政策環(huán)境和實(shí)地調(diào)研再做判斷。
（稿件來源：中國證券報(bào)）