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保障房建設(shè)規(guī)?；蛞虺林氐牡胤截?cái)政壓力而調(diào)整。據(jù)悉，住建部此前要求各地根據(jù)實(shí)際情況，自行擬定并上報(bào)未來三年的保障房建設(shè)計(jì)劃，近期地方政府已陸續(xù)將數(shù)據(jù)上報(bào)，但最終數(shù)據(jù)低于預(yù)期。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這可能導(dǎo)致住建部調(diào)低“十二五”期間建設(shè)3600萬套保障性安居工程的目標(biāo)。據(jù)估算，在今年超過1.5萬億元的保障房建設(shè)資金中，地方政府和社會(huì)機(jī)構(gòu)籌集的資金占比超過80%。而在土地出讓收入下滑、融資渠道有限的情況下，地方政府的保障房建設(shè)資金面臨捉襟見肘的困境。
資金缺口巨大
事實(shí)上，今年保障性安居工程建設(shè)任務(wù)確定為700萬套，本身就是調(diào)整后的結(jié)果。此外，隨著近期保障房空置和分配亂象被披露，3600萬套保障房建設(shè)任務(wù)的確定是否得到了有效論證，也開始成為社會(huì)討論的焦點(diǎn)。
今年被認(rèn)為是保障房建設(shè)壓力最大的一年。按照要求，2012年全國要新建保障性安居工程700萬套，基本建成500萬套。盡管建設(shè)規(guī)模比去年略低，但算上去年1000萬套建設(shè)規(guī)模的結(jié)轉(zhuǎn)部分，未來保障房建設(shè)的資金壓力仍然較大。有業(yè)內(nèi)人士測算，要完成今年的保障房建設(shè)任務(wù)，所需資金將超出去年1.5萬億元的規(guī)模。
上述資金中的大部分，需由地方政府籌集。今年年初，住建部住房保障司副司長張學(xué)勤曾明確，中央保障房建設(shè)補(bǔ)助資金將超1500億元。雖高于去年，但與整體資金需求量相比，僅占一成左右的比例。有超過1.3萬億的保障房資金需要地方政府、社會(huì)機(jī)構(gòu)和保障對(duì)象籌集。
中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)向中國證券報(bào)記者表示，在各類保障房項(xiàng)目的建設(shè)中，棚戶區(qū)改造、經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的建設(shè)本身就帶有商品房開發(fā)的性質(zhì)，資金問題相對(duì)容易解決。真正需要關(guān)注的，是廉租房和公租房的資金來源。
以公租房為例，今年我國計(jì)劃建設(shè)公租房230萬套，占保障性安居工程建設(shè)總規(guī)模的32.9%，為歷年來的最大規(guī)模。盡管今年有關(guān)部門撥付了660億元的專項(xiàng)資金，但業(yè)內(nèi)人士仍然認(rèn)為不足以緩解燃眉之急。
“建設(shè)230萬套公租房，所需資金至少在4000億-5000億元的規(guī)模。”北京某開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，單靠兩級(jí)財(cái)政撥款，肯定不足以完成上述任務(wù)，必須依靠社會(huì)資金。去年北京曾注資100億元成立公租房運(yùn)營機(jī)構(gòu)，并獲得銀行授信。但從全國來看，類似的嘗試仍然很少。
事實(shí)上，即便存在一定的利潤，企業(yè)建設(shè)保障房的積極性并不高。這位開發(fā)商表示，算上運(yùn)營和維護(hù)成本，以及配套的商業(yè)和公建部分，保障房建設(shè)的實(shí)際成本要明顯高于測算成本。且對(duì)于租賃型保障房來說，收益率低，投資回報(bào)周期較長，使得企業(yè)不敢大規(guī)模投入建設(shè)。
這也道出了保障房建設(shè)的一個(gè)資金困境：引進(jìn)社會(huì)資本難度大。據(jù)了解，當(dāng)前保障房建設(shè)任務(wù)大多由國企開發(fā)商承擔(dān)，民企通常以“配建”的形式參與。一些企業(yè)還坦言，在保障房建設(shè)中存在“虧本”現(xiàn)象。
地方財(cái)政吃緊
當(dāng)前保障房建設(shè)資金，仍以財(cái)政撥款和其他專項(xiàng)資金為主。按照現(xiàn)有規(guī)定，除土地出讓金收益的10%外，個(gè)人住房房產(chǎn)稅試點(diǎn)地區(qū)取得的房產(chǎn)稅收入、部分國有資本收益和城市維護(hù)建設(shè)稅收入也將用于保障房建設(shè)。財(cái)政部還規(guī)定，今年增加的地方政府債券收入要優(yōu)先用于保障性安居工程。但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，與巨額的資金需求相比，這些“涓涓細(xì)流”能提供的支持恐有不足。
作為保障房重要資金來源的地方財(cái)政，同樣在樓市調(diào)控下面臨巨大壓力。財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入11430億元，同比減少4342億元，下降27.5%。受此“拖累”，不少地方的財(cái)政收入增幅大幅縮水。
中國證券報(bào)記者近期調(diào)研得知，一些地方公務(wù)員的工資需要通過銀行貸款發(fā)放，這足見地方財(cái)政壓力之緊迫。
“很多地方的保障房建設(shè)，只是完成了開工部分而已，資金不足導(dǎo)致后續(xù)建設(shè)情況并不樂觀?！北本┠持稍儥C(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，若地方財(cái)政收入持續(xù)面臨不足，很可能影響到保障房建設(shè)進(jìn)度和竣工任務(wù)的完成。
該人士表示，一些地方政府將企業(yè)自建的宿舍、公寓，以及個(gè)別商品房項(xiàng)目納入保障房統(tǒng)計(jì)中，便是保障房資金支出不足的表現(xiàn)之一。他還認(rèn)為，在保障房建設(shè)的統(tǒng)計(jì)中，普遍存在“水分”。
事實(shí)上，在有限的財(cái)政支出中，地方政府需拿出相當(dāng)規(guī)模用于償還龐大的地方債務(wù)。審計(jì)署的報(bào)告顯示，我國已迎來地方債的償債高峰期，今年全國共有1.84萬億元地方債務(wù)到期，部分地方的債務(wù)償還對(duì)土地出讓收入的依賴較大。
對(duì)于正處在結(jié)構(gòu)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)控階段的經(jīng)濟(jì)來說，地方財(cái)政縮水很可能成為常態(tài)。上述咨詢機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人認(rèn)為，經(jīng)過本輪樓市調(diào)控，通過大規(guī)模賣地來支持地方財(cái)政的發(fā)展模式恐將改變，企業(yè)拿地也會(huì)愈加理性。因此，未來幾年土地收入可能保持相對(duì)較低的水平，這也會(huì)在一定程度上“拖累”地方財(cái)政收入，并影響保障房資金的支出。
規(guī)?？赡苷{(diào)整
資金困境可能成為影響保障房建設(shè)規(guī)模調(diào)整的重要因素。據(jù)中國證券報(bào)記者了解，今年5月，住建部發(fā)出通知，要求各地根據(jù)各自情況，自行擬定并上報(bào)未來三年(2013年-2015年)的保障房建設(shè)計(jì)劃，以期對(duì)保障房建設(shè)情況作出中期評(píng)估。
據(jù)悉，近期各省已將上述數(shù)據(jù)陸續(xù)報(bào)至住建部，但上報(bào)的數(shù)量低于原定計(jì)劃。不少分析人士認(rèn)為，結(jié)合地方政府的實(shí)際情況，未來保障房的建設(shè)規(guī)?？赡茏龀稣{(diào)整。
按照現(xiàn)有計(jì)劃，“十二五”期間，我國保障性安居工程建設(shè)規(guī)模為3600萬套，到“十二五”末覆蓋20%的城鎮(zhèn)居民。事實(shí)上，在去年完成1000萬套保障性安居工程建設(shè)任務(wù)后，今年提出的700萬套建設(shè)目標(biāo)，本身就是調(diào)低后的結(jié)果。
在陳國強(qiáng)看來，這樣的調(diào)整很有必要。“3600萬套建設(shè)任務(wù)的提出，恐怕缺乏細(xì)致的論證。且在指標(biāo)的分配上，并未充分考慮到地方政府的實(shí)際需求?！?/P>
近期，河南省審計(jì)廳披露的一項(xiàng)對(duì)全省6個(gè)省轄市保障性安居工程的審計(jì)結(jié)果顯示，6個(gè)省轄市廉租房的空置率高達(dá)51%，同時(shí)還有4000多戶家庭被審計(jì)出違規(guī)享受保障房待遇。
然而，保障房空置的問題絕非是個(gè)別現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士表示，即便是在外來人口較多的北京，部分保障房項(xiàng)目也存在入住率低的現(xiàn)象。
山東某市住建部門負(fù)責(zé)人向中國證券報(bào)記者表示，該市的居民自有住房率高、外來人口少，今年卻被分配到數(shù)千套廉租房的建設(shè)任務(wù)，無法做到與需求的準(zhǔn)確對(duì)接。有業(yè)內(nèi)人士指出，由于房屋普查數(shù)據(jù)的缺失和人口流動(dòng)性增加，地方政府很難準(zhǔn)確計(jì)算出保障房的真實(shí)需求，從而也難以針對(duì)這些需求啟動(dòng)保障房建設(shè)。
去年年底，住建部部長姜偉新曾透露出調(diào)整的可能性。他在答復(fù)全國人大關(guān)于城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)和管理工作情況進(jìn)行專題詢問時(shí)表示，“十二五”規(guī)劃的3600萬套保障房，根據(jù)實(shí)際情況，或會(huì)調(diào)整變化。
據(jù)了解，在國務(wù)院督查組的本輪督查中，了解保障房建設(shè)和分配情況是一個(gè)重要方面。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這次督查發(fā)現(xiàn)的情況，可能作為未來保障房建設(shè)規(guī)模調(diào)整的依據(jù)。
（中國證券報(bào)）