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上證報(bào)記者獲悉，根據(jù)深圳土地改革2012年工作重點(diǎn)，今年深圳將陸續(xù)出臺(tái)三大配套文件，即《深圳市關(guān)于農(nóng)村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》的實(shí)施文件、“關(guān)于嚴(yán)格變更土地用途和調(diào)整容積率的若干規(guī)定”、“關(guān)于嚴(yán)格征轉(zhuǎn)地補(bǔ)償與土地轉(zhuǎn)換管理的若干規(guī)定”。
和若干重大土地制度變革相比，深圳市政府欲率先解決眼前問(wèn)題的初衷十分明確。
三大文件劍指土地改革最大“難關(guān)”
即將制定或出臺(tái)的三大配套文件的目的各不相同。其中，首當(dāng)其沖的是解決原集體組織和國(guó)有土地違規(guī)用地的確權(quán)問(wèn)題，為土地整理儲(chǔ)備掃清障礙。
在深圳地產(chǎn)界沉浮了二十幾年的深圳市英聯(lián)國(guó)際不動(dòng)產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)宋星慧介紹，經(jīng)1992年原特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和2004年原特區(qū)外城市化轉(zhuǎn)地之后，深圳理論上已是全國(guó)唯一土地全部國(guó)有的城市。但現(xiàn)實(shí)中，這里原來(lái)的農(nóng)村集體仍占用大量的土地資源。由于權(quán)益談判的繁雜性，即便是早已公布的80余個(gè)首批城市更新項(xiàng)目目前也尚無(wú)一例順利開(kāi)發(fā)。其中萬(wàn)科、金地等龍頭企業(yè)參與的城市更新項(xiàng)目仍處于動(dòng)拆遷階段。如何依托可操作性強(qiáng)的確權(quán)細(xì)則，和原村民展開(kāi)談判，是深圳目前最急需解決的問(wèn)題。
后兩個(gè)文件直接對(duì)應(yīng)的是，未來(lái)部分土地改革試點(diǎn)區(qū)將有可能相對(duì)靈活地變更土地使用用途?！氨娝苤?，農(nóng)用地轉(zhuǎn)建設(shè)用地是土地開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的第一個(gè)關(guān)鍵性門(mén)檻，另外土地用途的變更也相當(dāng)重要，工業(yè)用途變更為商業(yè)開(kāi)發(fā)，商業(yè)變更為住宅，這些變化對(duì)開(kāi)發(fā)主體來(lái)說(shuō)，都意味著獲利空間的天壤之別?！币晃簧钲谕恋剡\(yùn)營(yíng)專(zhuān)家表示。
這三個(gè)文件，將是盤(pán)活深圳現(xiàn)有土地的先導(dǎo)性制度基礎(chǔ)。由此，深圳土地市場(chǎng)在沉寂多年后，將重新活躍起來(lái)。更多企業(yè)有望分享這塊蛋糕。
眾所周知，近年來(lái)，由于深圳可出讓土地資源越來(lái)越少，深圳是最早擺脫土地財(cái)政依賴(lài)的城市，但隨著城市的進(jìn)一步發(fā)展，土地二次開(kāi)發(fā)再次成為最迫切的需求。
制度紅利遍及多個(gè)環(huán)節(jié)
據(jù)了解，近期深圳土地改革的重點(diǎn)之一是以光明新區(qū)、坪山新區(qū)、前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)為重點(diǎn)試驗(yàn)區(qū)，結(jié)合土地二次開(kāi)發(fā)和差別化土地供應(yīng)，探索政府與土地權(quán)利人共享土地增值收益機(jī)制，創(chuàng)新土地用途改變的增值收益分配模式和補(bǔ)償形式。綜合運(yùn)用稅收、金融、財(cái)政支付轉(zhuǎn)移以及社會(huì)保障等手段，加強(qiáng)政府、市場(chǎng)和原土地權(quán)利人的土地收益分配調(diào)節(jié)，加大探索土地增值收益溢價(jià)分成機(jī)制。
通俗地講，土地用途可以更靈活地變更，土地供給方式和地價(jià)機(jī)制都可以變化，但總目標(biāo)是物業(yè)增值部分將不再是開(kāi)發(fā)商獨(dú)享，而是由政府、原土地權(quán)利人等共同分享。
土地用途更靈活的同時(shí)，建設(shè)用地部分審批權(quán)也得以下放?！斑@次，部分建設(shè)用地審批權(quán)由國(guó)務(wù)院直接下放到深圳市政府，地方政府權(quán)利加大對(duì)高效啟動(dòng)土地整備與開(kāi)發(fā)提供了便利?！鄙钲诜康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)。
據(jù)了解，此前，深圳建設(shè)用地審批權(quán)在國(guó)務(wù)院，每年初深圳市上報(bào)一年一次的農(nóng)轉(zhuǎn)用方案，由國(guó)務(wù)院審批，然后按照分批次的方式編制農(nóng)轉(zhuǎn)用實(shí)施方案報(bào)省批準(zhǔn)。深圳設(shè)特區(qū)后，中心城區(qū)內(nèi)農(nóng)轉(zhuǎn)用方案需要報(bào)國(guó)務(wù)院，但中心城區(qū)外的區(qū)域，在指標(biāo)控制的前提下，由深圳市政府統(tǒng)籌安排建設(shè)項(xiàng)目用地。需要重點(diǎn)說(shuō)明的是，深圳中心區(qū)發(fā)展已經(jīng)比較成熟，新增建設(shè)用地將主要集中在中心城區(qū)外，尤其是光明、坪山等戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域。
另外，差別化供地也是深圳供地體系的變化之一。根據(jù)方案，試點(diǎn)區(qū)將根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)周期、企業(yè)規(guī)模等，在供地方式、供地年限、地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等方面采取差別化政策。對(duì)產(chǎn)業(yè)用地出讓年限不再統(tǒng)一采用最高年期，而是彈性年期制度，提高土地循環(huán)利用率；地價(jià)方面，也將根據(jù)地價(jià)適用標(biāo)準(zhǔn)、土地收益用途、權(quán)限和交納方式等，建立差別化地價(jià)體系。
業(yè)內(nèi)人士分析，在確權(quán)之后，深圳土地改革方案設(shè)計(jì)了一系列利益分配機(jī)制，以重新激發(fā)多方熱情，包括被補(bǔ)償居民、參與開(kāi)發(fā)的企業(yè)主體等。這些制度紅利遍及土地出讓、地價(jià)支付、收益共享等多個(gè)環(huán)節(jié)，形成了近年來(lái)最系統(tǒng)且邏輯分明、可執(zhí)行性強(qiáng)的土地改革方案。
眾多上市房企即將獲益
據(jù)了解，部分有工業(yè)用地儲(chǔ)備的上市公司，以及已經(jīng)參與深圳城市更新項(xiàng)目的上市公司都將因項(xiàng)目轉(zhuǎn)性和改革快速推進(jìn)而獲益。
5月25日，就在《總體方案》出臺(tái)的當(dāng)天，萬(wàn)科正式簽署與南園新村舊改項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)協(xié)議，宣布參與南園片區(qū)城市更新計(jì)劃，項(xiàng)目占地面積2.7萬(wàn)多平方米。根據(jù)初步方案，未來(lái)將建設(shè)住宅、商務(wù)公寓、商業(yè)配套以及其他社會(huì)公共設(shè)施，建筑面積共約20萬(wàn)平方米，在當(dāng)?shù)乜芍^“巨無(wú)霸”項(xiàng)目。
據(jù)萬(wàn)科透露，目前和萬(wàn)科合作的恒豪公司已經(jīng)與南園新村住宅區(qū)共計(jì)458個(gè)住戶中的368戶業(yè)主簽署了《南園新村舊城改造補(bǔ)償安置協(xié)議》，簽約率已達(dá)80.3%。目前，簽約工作仍在繼續(xù)推進(jìn)。根據(jù)城市更新的模式，改造協(xié)議達(dá)成后，政府將地塊的國(guó)有土地使用權(quán)整體協(xié)議出讓給發(fā)展商，收取土地出讓金。其間可根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的需要，合理調(diào)整土地用途。
另外，中糧地產(chǎn)擁有大約130萬(wàn)平方米工業(yè)用地，主要集中在寶安老城區(qū)、寶安區(qū)福永大洋開(kāi)發(fā)區(qū)，以及艾默生工業(yè)園。其中寶安區(qū)22區(qū)中糧工業(yè)園已經(jīng)被納入《2012年深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》(草案)，擬更新為居住和商業(yè)用地，需拆除建設(shè)用地面積4.06萬(wàn)平方米，中糧地產(chǎn)所占權(quán)屬比重超過(guò)90%。一旦相關(guān)確權(quán)、補(bǔ)償細(xì)則出臺(tái)，大量類(lèi)似的城市更新項(xiàng)目將快速推進(jìn)。
萬(wàn)科與中糧等參與的城市更新項(xiàng)目，是深圳未來(lái)城市運(yùn)營(yíng)模式的一大類(lèi)。這一嘗試最早于2010年展開(kāi)，是對(duì)已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代化城市的多種土地進(jìn)行分類(lèi)更新，即重建、綜合整治及功能改變。其中大量項(xiàng)目屬于重建再開(kāi)發(fā)，畢竟對(duì)于開(kāi)發(fā)主體來(lái)說(shuō)，這是受益最大的模式。
深圳土地二次開(kāi)發(fā)的另外兩種模式是土地整備和城市發(fā)展單元。土地整備模式是以深圳坪山新區(qū)金沙區(qū)為代表，在政府主導(dǎo)下，以原來(lái)行政村為單位，政府通過(guò)容積率換空間、調(diào)整用地功能等方式，把土地增值收益的一部分整體打包給社區(qū)股份合作公司，由股份合作公司出面協(xié)調(diào)處理居民拆遷談判，合理補(bǔ)償，重新安置。
城市發(fā)展單元?jiǎng)t是結(jié)合了城市更新項(xiàng)目和土地整備兩種思路，在評(píng)估、確權(quán)、制定收益模式、實(shí)施方案等不同階段引入相關(guān)政府部門(mén)、權(quán)利人等管理主體。試點(diǎn)區(qū)域?yàn)楣饷鏖T(mén)戶區(qū)和坪山中心區(qū)。
除了已經(jīng)參與城市更新項(xiàng)目的企業(yè)外，另外一些手中持有工業(yè)用地的企業(yè)也可能獲益。資料顯示，特力A、深天健、深康佳A、深桑達(dá)A和深圳華強(qiáng)也擁有一定規(guī)模的工業(yè)用地，這些土地都有可能或已經(jīng)進(jìn)入城市更新序列。
引領(lǐng)新一輪土地創(chuàng)富
深圳在中國(guó)土地制度改革中曾扮演重要角色。1987年，深圳敲出中國(guó)“土地拍賣(mài)第一槌”，開(kāi)創(chuàng)土地市場(chǎng)化交易先河。第二次土地改革則以率先探索統(tǒng)征統(tǒng)轉(zhuǎn)的“征轉(zhuǎn)分離”用地模式為標(biāo)志，經(jīng)1992年原特區(qū)內(nèi)統(tǒng)征和2004年的城市化轉(zhuǎn)地后，深圳成為中國(guó)第一個(gè)轄區(qū)土地全部國(guó)有化的城市。而新的《總體方案》的推出，意味著深圳啟動(dòng)第三次土地改革。
對(duì)于深圳土地改革的意義，我們可能在十年以后將會(huì)有更深刻的體會(huì)。其改革模式，表面上有它的特殊性，但實(shí)質(zhì)上可能代表中國(guó)土地改革未來(lái)的方向?！拔覈?guó)當(dāng)前一些重大經(jīng)濟(jì)問(wèn)題、社會(huì)問(wèn)題，相當(dāng)一部分都直接或間接與土地管理制度有關(guān)，我國(guó)現(xiàn)行土地管理制度已逼近重大變革臨界點(diǎn)?！?國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史曾表示。
深圳一位資深金融系統(tǒng)高管稱(chēng)，此前三十年，中國(guó)通過(guò)家庭聯(lián)產(chǎn)承包和土地招拍掛制度釋放了天量土地制度紅利，推動(dòng)了整個(gè)社會(huì)生產(chǎn)力的高效運(yùn)轉(zhuǎn)，但也產(chǎn)生了很多問(wèn)題。三十年后，中國(guó)面臨可出讓土地資源減少的現(xiàn)實(shí)。創(chuàng)新土地管理新模式，一方面解決原來(lái)土地制度的遺留問(wèn)題，另一方面又可以盤(pán)活更多土地資源，產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)發(fā)展新動(dòng)力。
而業(yè)內(nèi)人士指出，深圳新一輪土改其實(shí)早在兩年前就開(kāi)始著手醞釀，此間，國(guó)土部等國(guó)家主管部門(mén)多次與深圳市進(jìn)行溝通。因此，在目前呈現(xiàn)出的《總體方案》中，很多即將推廣全國(guó)的改革內(nèi)容被融入其中。
（中國(guó)證券網(wǎng)）