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公眾期盼已久的前灘規(guī)劃將于6月29日結(jié)束網(wǎng)上公示，業(yè)內(nèi)一致認為這將會帶出一個全新“陸家嘴”版圖。
2012年初，上海市委書記俞正聲曾在公開場合表態(tài)，上?！笆濉敝攸c開發(fā)浦東前灘、世博園區(qū)、臨港地區(qū)、徐匯濱江、虹橋商務(wù)區(qū)、迪士尼園區(qū)等六區(qū)域。
為了充分發(fā)揮世博會的后續(xù)效應(yīng)，加快推動前灘地區(qū)的開發(fā)，市規(guī)土局會同浦東新區(qū)政府開展前灘地區(qū)的規(guī)劃工作，并于6月在上海市浦東新區(qū)規(guī)劃土地管理局網(wǎng)上進行公示。
根據(jù)公示內(nèi)容，“黃浦江南延伸段前灘地區(qū)(Z000801單元)是以世博會為核心的黃浦江南部濱江區(qū)域的重要組成部分。地區(qū)自然環(huán)境獨特，生態(tài)條件較好，濱水資源豐富，擁有較佳的濱水景觀資源和豐富的發(fā)展空間。地區(qū)中部的東方體育中心及其配套的基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)建成并投入使用?！?/P>
據(jù)公示內(nèi)容，前灘地區(qū)的總用地約283.17公頃，其中建設(shè)用地面積約278.98公頃，總建筑面積約350.16萬平方米，規(guī)劃人口2.5萬人。
與世博園板塊相連的前灘，規(guī)劃面積為陸家嘴的2-3倍，其規(guī)劃正對周邊房地產(chǎn)市場產(chǎn)生輻射，僅僅世博會期間，隨著交通和配套的完善，周邊房價已經(jīng)上漲3-4倍。而6月20日，世博園區(qū)一塊商業(yè)地被中國黃金集團拿下，揭開了央企先期進駐的序幕。
據(jù)了解，前灘板塊已經(jīng)引進一家法國規(guī)劃設(shè)計公司做整體設(shè)計，欲打造與陸家嘴金融中心定位錯開又緊密相關(guān)的高端商業(yè)旅游社區(qū)。明年前灘將拉開大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時進行主力項目的招商，后年項目將逐步落地。
5-10年再造一個陸家嘴
根據(jù)網(wǎng)上公示，此次控制性詳細規(guī)劃的編制范圍是：北起川楊河，南至中環(huán)線(華夏路)，東起濟陽路，西至黃浦江，總用地面積283.17公頃，沿黃浦江岸線長度約為2.3公里。
前灘功能定位重點發(fā)展三大核心功能，即：總部商務(wù)、文化傳媒、運動休閑。同時，圍繞核心功能發(fā)展居住、酒店、商業(yè)購物等輔助功能，以及社區(qū)服務(wù)、專業(yè)服務(wù)、教育培訓(xùn)、休閑娛樂等配套功能。
2010年世博會讓世人知道了浦東后灘，而東方體育中心周圍要開發(fā)的地塊與后灘隔著一條川楊河，被最新命名為“前灘”。上海市浦東新區(qū)人民政府新聞辦公室官方微博“浦東發(fā)布”指出，浦東新區(qū)將用3到5年時間，把“前灘”打造成上海新的世界級中央商務(wù)區(qū)。
浦東新區(qū)對這幅區(qū)域藍圖尤為看重。浦東新區(qū)區(qū)長姜梁曾表示，今后5年，浦東世博地區(qū)將重點突出總部、商務(wù)、會展和文化等產(chǎn)業(yè)功能。前灘面積可能超過兩個小陸家嘴地區(qū)，從功能定位上看，陸家嘴是金融城，主要是金融機構(gòu)集聚，而前灘的定位將是為金融中心提供服務(wù)的跨國企業(yè)地區(qū)總部集聚地，比如會計、咨詢、法律、現(xiàn)代服務(wù)等。
這就意味著，前灘的開發(fā)在功能定位上將和陸家嘴形成一種互補的金融生態(tài)?！拔磥?-10年，一個全新的陸家嘴又將出現(xiàn)?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士對記者說，前灘的規(guī)劃將和世博園板塊密切相關(guān)。
克爾瑞房地產(chǎn)信息系統(tǒng)高級分析師薛建雄指出前灘規(guī)劃猶如陸家嘴的翻版，雖然與世博在同一個區(qū)域，但目前發(fā)展主要靠政府政策傾斜“，薛建雄指出前灘的發(fā)展不可避免要通過”招商引資、土地廉價出讓、央企加入這三種途徑帶動，一如陸家嘴早年以一批央企和上海本土大企業(yè)先行進入拿了20多幅土地，打造出多個商業(yè)項目，而后這些央企和本土大鱷又將一大批合作伙伴引進陸家嘴。
低成本吸引央企進駐
對于前灘的土地運營，正如薛建雄所言，一個新片區(qū)的項目前期投入資金占有量大，必須靠資金實力雄厚的央企才能撐起整個規(guī)劃。
“前面5-10年基本上是央企，以后才會有房企進入?！毖ㄐ壅f，例如上周世博園商業(yè)地塊底價出讓給了中國黃金集團，雖然近2萬元/平方米的樓板價很實惠，但前幾年的投入是要靠資金實力的。
6月20日，上海市規(guī)土局發(fā)布公告稱，浦東新區(qū)上海世博會地區(qū)B片區(qū)B03A-02號地塊，被中國黃金集團公司以8.4033億元底價摘得，折合樓板價1.94萬元/平方米。
作為上海老牌央企和實力開發(fā)商，前灘當(dāng)然少不了陸家嘴集團的身影。與當(dāng)年陸家嘴采取滾動開發(fā)策略不同，這次陸家嘴集團將為前灘前期開發(fā)一次性投入100億元，遠期帶動的投入將超過1000億元。據(jù)陸家嘴集團相關(guān)負責(zé)人介紹，前灘2.83平方公里綠化率要達到30%，總建筑量350萬到400萬平方米，辦公、商業(yè)、文化娛樂建筑約占總建筑量的一半，學(xué)校等公共服務(wù)設(shè)施約占10%，另外40%將建造國際社區(qū)和比較高端的白領(lǐng)居住區(qū)。
什么原因促使央企紛紛進入各個城市所謂的中央商務(wù)區(qū)呢？低地價帶來的高溢價收入是誘因。薛建雄以上周出讓的世博園地塊為例，他指出該地塊如果算上地下面積，負3負4層做停車庫、負1負2層做商業(yè)零售的話，建筑面積幾乎翻倍，如此2萬樓板價按建筑面積僅相當(dāng)于1萬元。
當(dāng)然，對于前灘，上海大量房企現(xiàn)在均處于兩難狀態(tài)：前景很好，但短期內(nèi)無法套現(xiàn)，政府規(guī)定商業(yè)項目必須等到可以經(jīng)營的時候才可以零售。這導(dǎo)致大部分房企保持觀望態(tài)度?！绊椖抠Y金占有量大注定只有央企才會在第一輪進入。政府看中的是68家央企，最起碼也是保利地產(chǎn)這樣的?！币晃恢槿耸繉Ρ緢笥浾咄嘎?，目前前灘已經(jīng)劃分好一兩百幅地塊。
（21世紀經(jīng)濟報導(dǎo)）