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近兩個交易日，地產(chǎn)板塊迎來久違的板塊行情，除了受再融資重啟消息的刺激外，地產(chǎn)板塊估值嚴重偏離歷史平均水平也令該板塊產(chǎn)生內(nèi)在的彈升動力，目前一些地產(chǎn)公司的NAV值已接近歷史底部。從行業(yè)自身的進展來看，由于前期市場悲觀預期的充分釋放及政策調(diào)控面臨的真空期，行業(yè)低谷往往也暗示著反轉(zhuǎn)，預計二三線地產(chǎn)將充當反彈的主力。
九百億融資有望重啟 地產(chǎn)股集體飆升
受證監(jiān)會擬重啟地產(chǎn)行業(yè)再融資利好消息的影響，2月25日地產(chǎn)板塊個股集體上漲，行業(yè)指數(shù)漲幅達3.03%。據(jù)中國證券報統(tǒng)計，已披露再融資預案尚未發(fā)行的地產(chǎn)公司有44家，融資規(guī)模合計912億元。
地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)領(lǐng)跑A股
2月25日，滬深股指小幅高開之后，一路震蕩上行，滬綜指全天上漲1.73%。房地產(chǎn)行業(yè)成為了當天的亮點，在經(jīng)歷了長期的低迷之后，再融資有望重啟的消息刺激板塊個股出現(xiàn)了久違的集體反彈。據(jù)中國證券報消息稱，證監(jiān)會與國土部就國有土地審核環(huán)節(jié)以及具體操作達成一致，房地產(chǎn)上市公司公開和非公開發(fā)行股份的申請將于近期重新啟動審核。
在大盤走強的帶動下，23個申萬一級行業(yè)全線飄紅，其中房地產(chǎn)行業(yè)指數(shù)一馬當先，全天上漲3.03%，位居行業(yè)指數(shù)漲幅第一位。房地產(chǎn)行業(yè)股票合計成交金額173.36億元，創(chuàng)下了2010年2月以來的新高。從個股來看，中江地產(chǎn)、首開股份和國興地產(chǎn)漲停，另有9只股票漲幅超過5%。作為地產(chǎn)龍頭的萬科A上漲了2.71%，保利地產(chǎn)、華僑城A和招商地產(chǎn)等股票漲幅均超過了3%。
進入2010年以來，受國家抑制房價上漲調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)持續(xù)低迷。統(tǒng)計顯示，申萬房地產(chǎn)指數(shù)年初至2月24日期間下跌了10.32%，而同期滬綜指跌幅僅為7.78%，房地產(chǎn)板塊表現(xiàn)明顯偏弱。從個股來看，萬科A年初至2月24日期間股價下跌了14.62%，保利地產(chǎn)跌幅也達到13.57%。
逾九百億再融資或?qū)㈤_閘
隨著2009年實施寬松的貨幣政策，在通脹預期的帶動下，商品房價格持續(xù)上漲，各地“地王”屢見不鮮。與此同時，由于土地儲備成本的增加，房地產(chǎn)上市公司的資金需求也水漲船高。
統(tǒng)計顯示，自2009年以來41家房地產(chǎn)行業(yè)上市公司提出再融資預案，擬募集資金合計911.59億元。其中37家公司擬定向增發(fā)，擬募集資金合計739.72億元；萬科A擬公開增發(fā)，預計募集資金不超過112億元；棲霞建設(shè)和福星股份擬發(fā)行可轉(zhuǎn)債，預計募集資金合計24.50億元；中糧地產(chǎn)擬配股，預計募集資金35.37億元。
盡管這些提出預案的公司中，已有35家公司獲得了股東大會的通過，但再融資申請卻均未獲證監(jiān)會批準。隨著國有土地審核環(huán)節(jié)和具體操作步驟的確定，房地產(chǎn)上市公司再融資審核也將有望重啟，從而困擾地產(chǎn)公司長達一年的“融資難題”有望緩解。
從已披露的年報來看，地產(chǎn)行業(yè)的資金壓力已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)。在41家擬再融資的地產(chǎn)公司中，13家公司披露了2009年年報，其中6家公司的貨幣資金較2009年三季度末減少。值得注意的是，從速動比率來看，8家公司環(huán)比出現(xiàn)了下降。
市場人士指出，雖然再融資審核工作即將重啟，有利于緩解地產(chǎn)公司資金壓力，不過國有土地審核環(huán)節(jié)增加了再融資的門檻，對于開發(fā)實力較弱的公司而言，其融資渠道并未拓寬。
陽春三月 正待地產(chǎn)反轉(zhuǎn)時
二三線地產(chǎn)股將成突破口
我們認為，如果地產(chǎn)繼續(xù)目前的成交態(tài)勢，今年2月份將有可能是09年地產(chǎn)復蘇火暴以來的一個低谷，由于政策和季節(jié)因素，我們對二月份的地產(chǎn)交易情況并不樂觀，不過低谷往往也暗示著反轉(zhuǎn)，由于前期市場悲觀預期的充分釋放及政策調(diào)控面臨的真空期，三月份樓市交易有望回歸正常。盡管短期房價盤整的態(tài)勢仍將繼續(xù)，而全年單月銷售平均增速有望超過20%。
低迷中孕育轉(zhuǎn)機
2月份由于春節(jié)因素，商品房銷售出現(xiàn)了大幅的下滑，我們認為，目前地產(chǎn)市場的悲觀預期基本釋放，正處于市場信心的調(diào)整重塑期。從13個重點城市的成交面積看，春節(jié)黃金周期間總計成交8萬平方米，成交金額為2.23億元，雖然跌至今年以來的冰點，但是與去年同期比，還是有很大的增幅。2009年黃金周期間，上述城市總計成交面積為4.2萬平方米，成交金額為1.31億元，2010年成交金額與面積同比增長分別為90%和70%，這說明，目前樓市成交的動力仍然存在，與2009年初樓市的冰點有著本質(zhì)的不同。從成交金額/成交面積看，13個重點城市的價格2月份比1月份有了一定的回落，不過從單周的數(shù)據(jù)看，盤整拉鋸的態(tài)勢仍在持續(xù)。
而政府遏制房價過快上漲的效果在目前看已基本顯現(xiàn)出來，今年一月份全國房屋銷售價格環(huán)比為1.3%，比去年12月的1.5%有所回落。從我們統(tǒng)計的結(jié)果看，東部二線城市和一線城市整體回落的幅度要大于中西部二三線城市。今年1月份，一線城市新房銷售價格環(huán)比為0.83%,其中深圳的降幅最大，而東部二線城市中，一月份新房銷售價格指數(shù)為0.34%，與去年12月的1.34%相比，降幅明顯。中西部二三線城市1月份新房銷售價格環(huán)比為0.75%，比去年12月的1.03%下降了0.28個百分點。我們認為，由于銀根收緊，開發(fā)貸款和個人貸款在未來強勢增長的可能不大，在資金來源上，規(guī)模的縮小也將制約地產(chǎn)投資增速的強勁增長。
我們認為，雖然成交一直低迷，但轉(zhuǎn)機或許就在眼前。從近5年的銷售數(shù)據(jù)看，一二月份都處于全年較低的水平，而三月份一般可視作乍寒回暖的轉(zhuǎn)機。除去08年市場的大幅回調(diào)，05年以來，地產(chǎn)銷售的轉(zhuǎn)暖和提升一般都出現(xiàn)在三月份。除了歷史規(guī)律外，我們還認為，三月份較寬松的政策環(huán)境，也為銷售的回升提供了支持，在目前緊縮政策效應(yīng)初顯，未來悲觀預期基本釋放的情況下，消費者意愿的回升和政府加大供給力度也將促進地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。
房價盤整的可能較大
銷售的疲軟也使部分城市的庫存去化速度放緩，截至目前，上海、深圳、杭州等地的動態(tài)去化速度分別躍升至9周、46周和27周，而其他重點城市的去化速度也在放緩，不過與08年比，仍在一個較低水平上。如果單月銷售速度能恢復至15%左右，則庫存去化速度仍會繼續(xù)加快。短期內(nèi)，由于信心尚未恢復，新開工面積不會出現(xiàn)大幅上漲，我們不排除繼續(xù)回調(diào)的可能。
目前政府出臺的政策都是針對高房價，抑制房價過快上漲成為政策的出發(fā)點和落腳點，由于房價下跌對地產(chǎn)投資有很強的抑制作用，從主觀上講，在當前經(jīng)濟形勢仍然復雜的情況下，政府不愿意看到房價大幅下跌的局面。而是否能抑制過快上漲的態(tài)勢，還需要綜合權(quán)衡多種手段。如果單有信貸的控制而沒有實際加大供給，未來房價還會重拾上行的態(tài)勢，畢竟經(jīng)過大規(guī)模的信貸擴張，股票和地產(chǎn)將是消化這些資金的重要渠道。
目前一線城市房價泡沫化的傾向已比較嚴重，而中西部城市的泡沫化還在繼續(xù)，如果政府加大提供保障房、廉租房，并且采取嚴厲的手段打擊銷售中的違規(guī)行為，房價繼續(xù)上升的態(tài)勢會有所緩解，不排除在銀行和政府嚴控的措施下，一些財務(wù)實力一般的開發(fā)商采取降價策略，這在深圳、廣州以及一些東部重點城市有所可能。而對于北京、上海，我們認為，即使在最壞的情況下，出現(xiàn)滯漲的可能會更大。
二三線地產(chǎn)面臨機會
雖然很多地產(chǎn)公司的股價與NAV相比出現(xiàn)了20%以上的折讓，但這并不意味著目前是投資地產(chǎn)股的良好時機。由于未來還有不確定性，并且房地產(chǎn)業(yè)可能會一直處于偏緊或中性的調(diào)控周期內(nèi)，地產(chǎn)公司今年要想獲得利潤的大幅增長有一定的難度，即使以二線城市為開發(fā)重點的地產(chǎn)公司也將面臨競爭愈加激烈的情況。不過，由于一線城市可供開發(fā)的面積相對有限，加之地價不斷上漲，不排除今年房價繼續(xù)上漲的可能，因此那些主業(yè)在二三線城市同時在一線城市也有部分業(yè)務(wù)的開發(fā)商業(yè)績增長相對會穩(wěn)定。
由于行業(yè)面臨的大環(huán)境仍未有大的改觀，我們認為未來地產(chǎn)業(yè)整體投資的機會不大，投資者可以結(jié)合區(qū)域熱點及有關(guān)題材，選擇二三線城市為重點的上市公司，如中南建設(shè)、京能置業(yè)、榮盛發(fā)展等。
估值偏低孕育板塊反彈行情
近三個月地產(chǎn)板塊一直處于調(diào)整態(tài)勢，地產(chǎn)股超跌嚴重。根據(jù)Wind資訊統(tǒng)計，按總市值加權(quán)平均法計算，自2009年12月8日至2010年2月23日的調(diào)整階段，申萬地產(chǎn)指數(shù)下跌幅度高達24.30%，同期全部A股跌幅為10.14%，很顯然地產(chǎn)股相對大市超跌較為明顯。
從估值角度來看，按照TTM法剔除負值計算，截至2月25日，申萬地產(chǎn)板塊市盈率為31.64倍，而全部A股為25.28倍，申萬地產(chǎn)板塊相對全部A股估值溢價為125.16%。而觀察地產(chǎn)板塊相對大盤估值溢價的歷史走勢發(fā)現(xiàn)，自2005年1月1日至2010年2月25日，以周為統(tǒng)計單位，申萬地產(chǎn)板塊相對全部A股的估值溢價歷史平均值為140.07%，理論上限值為148.15%，理論下限值為131.98%。顯然，目前該板塊相對全部A股的估值溢價大幅低于理論下限值，因而，地產(chǎn)板塊的估值存在回歸歷史均值水平的動力，從這個角度而言，估值的嚴重偏低也一定程度上在孕育板塊的反彈行情。
來源：中國證券報